Acquistare casa
[La guida definitiva]

Acquistare casa nel 2020: prezzi in discesa e mutui a tassi mai visti prima.

Stai per scoprire:

  • Qual è il prezzo di mercato e come scegliere il mediatore
  • Le verifiche da fare prima di firmare qualunque cosa
  • Contratto preliminare e mutuo: tutte le informazioni più importanti
  • Il rogito e le tutele post-vendita

Se vuoi acquistare casa in modo prudente troverai grande valore in questa guida.

mediatore immobiliare

Il mediatore immobiliare

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I 4 rischi nell’acquistare casa

Quasi sempre la compravendita immobiliare non presente problematiche rilevanti.

Capita tuttavia di dover risolvere all’ultimo minuto (oppure ad acquisto già effettuato) piccole o grandi questioni che si possono evitare sulle quali l’agente immobiliare ed il notaio non hanno alcuna responsabilità.

Scopri quali sono:

1. Rischio urbanistico

L’impresa costruttrice costruisce l’immobile previa autorizzazione del Comune che gli concede il titolo abilitativo.

A seconda di quando l’immobile è stato costruito potremmo avere:

  • Licenza edilizia (se l’immobile è stato costruito prima del 1977);
  • Concessione edilizia (per immobili costruiti tra il 1977 ed il 2003);
  • Permesso di costruire (post 2003)

eventuali titoli in sanatoria (quando vi è stato, ad esempio, un condono).

L’immobile, al momento della vendita, deve essere conforme al titolo edilizio: la verifica dello stato di fatto è responsabilità tua.

Ipotizziamo che la casa sia stata dotata di una stanza in più.

Il rischio?

Di acquistare una casa con gravi problemi urbanistici, che danno luogo a sanzioni oppure al ripristino (cioè il ritorno allo stato originale)

Come rimediare?

Affidandosi ad un geometra, o altro tecnico di fiducia, che possa accedere alla documentazione e fare le verifiche.

2. Rischio catastale

Anche la planimetria dell’immobile depositata al catasto deve corrispondere allo stato di fatto.

Se così non è:

  • ti prendi la responsabilità (civile, penale, amministrativa) davanti all’Autorità;
  • in caso tu voglia in futuro rivendere la casa ti esponi ad una richiesta di risarcimento danni da parte del nuovo acquirente (ad esempio, per aver fatto naufragare le trattative)

3. Ipoteche, pignoramenti ed altri gravami

Come noto, l’ipoteca è una garanzia che grava sull’immobile: il creditore di Tizio tutela il proprio credito verso questo ipotecando il suo immobile.

Non importa chi diverrà il proprietario della casa: se Tizio non paga, il creditore può farla pignorare.

Discorso analogo per i pignoramenti (caso peculiare il privilegio speciale in caso di acquisto di immobile con beneficio “prima casa”, ma lo vedremo poi).

Il notaio effettua i controlli prima della effettiva compravendita: ma è opportuno fare la valutazione ipocatastale prima di firmare un qualche contratto preliminare. Per questo occorre affidarsi a professionisti di fiducia: il perito (es. geometra) ed il legale (avvocato o notaio).

Infatti così si limiteranno i rischi giuridici di un inadempimento contrattuale (si pensi al caso in cui viene fatto firmare un contratto preliminare, sui classici modelli delle agenzie immobiliare, senza specificazione sul punto).

4. Rischi di natura civilistica

Quelli più insidiosi perché non previsti e difficilmente prevedibili, se non ci si informa adeguatamente.

Per questi è opportuno affidarsi ad un avvocato che si occupa di diritto immobiliare.

Quali sono questi rischi?

Te li espongo brevemente nel paragrafo successivo. Prima, tuttavia, ti accenno al perché non puoi affidarti (solamente) all’agente immobiliare ed al notaio.

L’agente immobiliare ha responsabilità per i problemi legali della casa?

L’agente immobiliare è un mediatore che ha la funzione di mettere in contatto due o più parti per la conclusione dell’affare.

Concluso l’affare (tipicamente con l’accettazione del compromesso, in genere predisposto su di un semplice modello prestampato) ha diritto alla provvigione (in genere il 3% da ciascuna parte).

Negli anni l’evoluzione del mercato e della legislazione ha imposto agli agenti immobiliari una sempre crescente specializzazione.

Effettivamente essi, il più delle volte, informano il promissario acquirente (di questo stiamo parlando) di qualche questione che potrà assumere rilievo:

  • l’immobile è di due coniugi in comunione dei beni oppure separati oppure in via di separazione o divorzio;
  • l’immobile è caduto in successione (ereditato da più persone)
  • l’immobile è di una società (v’è il rischio fallimento)
  • l’immobile è soggetto a pignoramento
  • l’immobile è stato donato da meno di 20 anni
  • l’immobile è in condominio, e gravato da debiti per spese condominiali
  • l’immobile è in condominio, ed il condominio ha cause pendenti
  • l’immobile è in condominio e sono state deliberate spese ordinarie o straordinarie (es. rifacimento tetto)

ma non hanno il compito (e quindi la responsabilità) di informare le parti dei rischi legali nascosti.

Non ci potrà lamentare con l’agente immobiliare per le problematiche che dovessero sorgere all’improvviso prima o dopo il rogito (salvo che non sia stato pattuito uno specifico contratto di consulenza, ma il che porterebbe a qualificare il mediatore come un mandatario).

Molti agenti immobiliari, in situazioni particolari, si affidato ad avvocati di fiducia: dovresti valutare di informarti autonomamente così da garantirti la massima sicurezza al momento della firma del contratto preliminare.

 

 

Le domande da porsi prima di acquistare un immobile

Ti lascio alcune domande da porti prima di comprare casa.

È un piccolo consiglio, per imparare a destreggiarti in questioni che possono essere tecnicamente molto complesse.

Ovviamente, se lo ritieni, puoi chiamare lo Studio per valutare una consulenza.

Le domande:

  • L’immobile è da costruire? La società ha fornito le garanzie previste per legge (fideiussione)?

 

  • La società venditrice è soggetta a fallimento od altre procedure concorsuali?

 

  • Chi vende ha ricevuto l’immobile in donazione? Se sì, da più o meno 20 anni?

 

  • Il venditore, o i venditori, sono proprietari dell’immobile perché da loro ereditato? Gli eredi ci sono tutti e tutti hanno sottoscritto il contratto preliminare?

 

  • Chi vende è sposato? In regime di separazione o comunione dei beni? È separato, o divorziato, o comunque l’immobile è oggetto di accordo tra i coniugi?

 

  • L’immobile è gravato da mutuo? In che misura? Vi sono ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri gravami sull’immobile che sono stati trascritti?

 

  • L’immobile è gravato da qualche servitù (ad esempio: servitù di passo)?

 

  • Se l’immobile si trova in condominio, a quanto ammontano le spese condominiali non pagate dall’attuale proprietario? Vi sono spese straordinarie deliberate o da deliberare? Vi sono cause pendenti? L’amministratore di condominio, se presente, ha rilasciato una dichiarazione sul punto?

 

  • L’immobile è conforme al titolo edilizio, ed alla planimetria catastale?

 

  • Il certificato di agibilità è presente, ed è corretto?

 

  • Hai verificato lo stato degli impianti e la loro regolarità alla normativa allora vigente?

 

  • L’immobile è stato acquistato dall’attuale venditore prima di 5 anni dal rogito, e chi vende ha beneficiato dei benefici prima casa?

 

  • Acquisti casa col mutuo? Hai previsto, nel contratto preliminare (o compromesso o comunque la proposta di acquisto, in genere predisposta su modello prestampato dall’agenzia) di condizionare l’acquisto al buon esito della richiesta di mutuo, a quella specifica banca, per quell’importo, entro quel determinato termine?

 

  • Nel contratto preliminare, se acquisti l’immobile ammobiliato, hai specificamente previsto che ne acquisti anche i mobili presenti? Hai previsto un prezzo? (dovresti)

I problemi maggiori, nella pratica, si hanno quando viene sottoscritta la proposta di acquisto su modello dell’agenzia immobiliare.

In genere si dice che tale sottoscrizione “è solo una firma” per bloccare l’immobile. Ma non è vero.

Se contiene gli elementi essenziali del contratto (determinazione dell’immobile e relative pertinenze, prezzo di acquisto) ed è in forma scritta, allora esso è un vero e proprio preliminare. 

Se dunque hai versato una caparra, e ti rendi inadempiente per una qualche ragione (ad esempio: hai scritto male la clausola di condizione sospensiva del buon esito del mutuo), perderai la caparra.

Questi temi vanno affrontati con serietà: ti consiglio pertanto di affidarti ad un perito del settore (es. geometra) ed un notaio.

Oppure, puoi chiamare la segreteria del mio Studio per fissare un appuntamento

Avv. Giovanni Turina
Via Luigi Zago n. 13, Villafranca di Verona (VR)
Via del Carrista n. 3, Verona (VR)
Tel. 045/5118311 – segreteria@turina.net

Avv. Giovanni Turina

Via Luigi Zago n. 13, Villafranca di Verona

Via del Carrista n. 3, Verona

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