Comprare casa

Guida completa 2021

Acquistare casa nel 2021: prezzi in discesa e mutui a tassi mai visti prima.

Stai per scoprire:

  • Qual è il prezzo di mercato e come scegliere il mediatore
  • Le verifiche da fare prima di firmare qualunque cosa
  • Contratto preliminare e mutuo: tutte le informazioni più importanti
  • Il rogito e le tutele post-vendita

Se vuoi comprare casa in modo prudente troverai grande valore in questa guida.

Se cerchi consulenza legale specifica chiama la segreteria (tel. 045/5118311) o scrivi una e-mail  (segreteria@turina.net)

Capitolo 1

Scegliere l’immobile

La casa è spesso “l’acquisto della vita”.

È davvero importante arrivare all’acquisto sereni e con meno pensieri possibili.

Stai per scoprire che cosa controllare prima di acquistare casa.

Iniziamo.

Il prezzo di mercato dell’immobile

È utilissimo sapere se stai pagando la casa poco, tanto, oppure il giusto.

Le risorse migliori? Immobiliare.it e l’Agenzia delle Entrate.

1. Il prezzo di mercato secondo Immobiliare.it

Vai sul sito https://www.immobiliare.it/mercato-immobiliare/

In alto a sinistra troverai il rettangolo bianco con scritto: Inserisci un luogo

Inserisci il comune di tuo interesse (il sito ti offre l’opportunità di sapere il prezzo medio della provincia, se lo desideri)

Troverai dunque una schermata come questa (nel nostro esempio: Comune di Verona)

 

Parliamo di una risorsa DAVVERO eccezionale per scoprire:
  • Prezzo minimo, massimo e medio al mq per vendita o locazione
  • prezzo dell’area specifica o della via (es. Piazza Cittadella)
  • grafico con l’andamento dei prezzi

 

 

2. Il prezzo di mercato secondo Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha accesso a tutti i dati delle compravendite immobiliari in Italia.

Possiamo quindi determinare il prezzo medio di compravendita al mq per una particolare tipologia di immobile in un determinato periodo di tempo.

Vai su: https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm

Seleziona la provincia di tuo interesse (“Verona”) e clicca il bottone blu (“Cerca comuni”)

Scegli ora il periodo di tempo di tuo interesse, ed il comune della provincia

 

Seleziona l’area di tuo interesse (in questo caso selezioneremo l’area urbana centrale) e la tipologia di immobile (residenziale)

Troveremo un dato simile a questo:

Che cosa abbiamo scoperto?

Che chi ha acquistato un immobile in categoria catastale A/2 nel centro di Villafranca di Verona, ma non nell’area del corso principale, ne ha dichiarato al notaio un prezzo di acquisto tra € 1.150,00 ed € 1.700,00 al metro quadro.

Un immobile di 90 mq pertanto avrà un prezzo di mercato compreso tra € 103.500,00 ed € 153.000,00=.

Questo dato, con quello di Immobiliare.it, ed ovviamente l’esperienza del mediatore immobiliare, è davvero utile se vuoi acquistare o vendere casa.

Peraltro, un prezzo fuori da questi limiti è probabilmente motivo di approfondimento da parte delle competenti entità statali (la ragione è evidentemente quella di evitare le compravendite “in nero”).

Capitolo 2

Il mediatore immobiliare

Chi, è, cosa fa e cosa non fa:

approfondiamo la figura dell’agente immobiliare nella compravendita di immobili.

 

Chi è il mediatore

Il mediatore è chi mette in contatto due o più parti per la conclusione di un affare: l’agente immobiliare è un mediatore.

Ma:

  • quanto e quando devo pagare la provvigione al mediatore?
  • cosa fa in pratica il mediatore?
  • cosa non può fare?
  • quali responsabilità ha?

1. La provvigione: quando è dovuta?

La provvigione è dovuta da entrambe le parti ma può pagarla anche solo una delle parti: avremo in questo caso una mediazione atipica. 

La provvigione è dovuta quando si perfeziona l’affare e cioè:

  • quando si firma il preliminare
  • quando si firma il rogito (se non c’è il preliminare)
  • quando si formula una proposta di acquisto, e questa viene accettata.

Ecco le risposte più probabili alle domande più comuni (per il caso specifico affidati ad un avvocato):

Tizio vende la casa, io la vado a vedere, ma lui la ritira dal mercato. Devo pagare il mediatore? No.

Tizio vende la casa, accetta la mia proposta, ma poi scompare. Devo pagare il mediatore? Sì.

Tizio vende la casa, accetta la mia proposta, e non mi danno il mutuo. Devo pagare il mediatore? No se la condizione è sospensiva (il contratto ha effetto con l’avveramento della condizione), sì se la condizione è risolutiva (il contratto ha effetto, ma perde efficacia se non si avvera la condizione). In genere si sottoscrive una clausola sospensiva.

Ho conferito l’incarico in esclusiva al mediatore, ma la casa la vendo da solo. Devo pagare il mediatore? Sì.

Ho visto una casa da un agente immobiliare, ma l’acquista mia mamma che col mediatore non ha mai avuto a che fare. Devo pagare il mediatore? Sì se la mamma ha preso contatto col venditore per tramite tuo, che hai preso contatto col venditore per tramite del mediatore.

2. La provvigione: quanto è dovuta? Quando devo pagarla?

La provvigione deve essere determinata con l’agente prima di conferire l’incarico: devi prevedere quanti soldi (in genere una percentuale) e quando materialmente devi pagarla.

In genere la provvigione si paga al rogito. In assenza di accordi si presume quello che dicono gli usi locali (per le case 3% oltre iva)

Per legge nel rogito occorre specificare se c’è stata un’attività di mediazione da parte del mediatore professionista.

Non è possibile, e comunque non conviene, dichiarare il falso nell’atto di compravendita: vuoi perché è un reato, vuoi perché se ci saranno disguidi col mediatore sarà quasi impossibile provare un accordo diverso da quello dichiarato nel rogito.

Ricordo che la provvigione è detraibile per il 19% entro il limite di € 1.000,00

 

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Cosa può, non può, deve, non deve
fare l’agente immobiliare

Gli obblighi dell’agente immobiliare

L’agente immobiliare deve:

  • essere iscritto al Registro delle Imprese, ed avere superato l’esame di abilitazione (altrimenti, se non iscritto, nulla gli è dovuto)
  • essere imparziale in ogni fase della trattativa con le parti
  • avere una assicurazione professionale a copertura del rischio di richieste di risarcimento danni
  • evitare di rendere informazioni non veritiere, o di cui non ha certezza, che riguardano l’affare (l’immobile, la controparte)
  • evitare ogni conflitto di interessi (deve dichiarare, ad esempio, se svolge l’attività per un conoscente stretto oppure un parente)
  • richiedere la registrazione del contratto preliminare, quando le parti lo sottoscrivono.

L’agente immobiliare deve verificare la documentazione dell’immobile, l’eventuale presenza di ipoteche, ed altri elementi che possono ridurre il valore dell’immobile?

Il mediatore immobiliare deve informare il cliente se con l’ordinaria diligenza conosce, o potrebbe conoscere, esistenza di vizi che potrebbero diminuire il valore della cosa venduta (vedi cass. civ., sentenza 4415/2017)

Quindi:

  • non è responsabile per la mancata verifica della documentazione riguardante l’abitabilità dell’immobile (cass. civ., sentenza 4415/2017)
  • non è responsabile per la mancata verifica di eventuali gravami sull’immobile (ipoteca, provenienza da donazione e -in generale- “l’accertamento, previo esame dei Registri Immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli” come dice Cass. civ., sentenza n. 5153/2018).

Occorre infatti ricordare che l’art. 1759 c.c. affida al mediatore un obbligo di comunicazione alle parti e non di garanzia.

Quando l’agente immobiliare è responsabile per i vizi nella compravendita?

Quando gli viene conferito specifico incarico: quando cioè viene espressamente pattuito che il mediatore si impegna alla verifica di iscrizioni, trascrizioni ed altre problematiche di natura amministrativa

Potrebbe tuttavia essere chiamato responsabile ad esempio quando all’acquirente:

  • non specifica la natura di bene condominiale dell’immobile
  • non specifica esattamente i legittimi proprietari dell’immobile (ad esempio mette in vendita una casa su incarico del marito, senza l’incarico conferito anche dalla moglie in comunione dei beni)
  • pur consapevole, non inserisce la clausola sospensiva di effettiva approvazione di richiesta mutuo

Questi sono esempi tratti dalla mia esperienza.

Ma possono essere molti altri, anche particolari: occorre affidarsi ad un professionista del settore.

In sintesi:

  1. Metti per iscritto col mediatore quando è dovuta la provvigione, a quanto corrisponde, quali attività diverse dalla sola mediazione gli viene commissionata (es. verifica amministrativa del bene, o catastale, etc.)
  2. Affidati ad un tecnico (geometra, architetto) per la verifica urbanistica/amministrativa del bene; ad un notaio oppure ad un avvocato per la verifica privatistica dell’immobile da acquistare.

… e il notaio?

Il notaio ha certamente degli obblighi, imposti dalla legge.

Ma non ha l’obbligo, ad esempio, di accertare se quanto dichiara il venditore corrisponde al vero.

Se il venditore dichiara che l’immobile è costruito in forza di una certa concessione edilizia, il notaio ha solo l’obbligo di riportare questa dichiarazione ma non deve verificarla.

Anche in questo caso abbiamo una differenza che non è solo in termini di parole, ma che ha risultati pratici significativi!

Tanto più che un immobile può dirsi incommerciabile quando sia totalmente difforme dal titolo edilizio (dal provvedimento cioè che autorizza e legittima la sua costruzione) ma non quando sia parzialmente difforme.

In conclusione: il notaio può stipulare una compravendita di un immobile soggetto a difformità edilizie minori, ma queste difformità devono -dal nuovo acquirente- necessariamente essere sanate. La sanatoria, ovviamente, implica pratiche edilizie costose.

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare è forse più importante del rogito stesso.

È un gravissimo errore credere che la proposta di acquisto sottoscritta su modello dell’agenzia immobiliare sia “solo una proposta”.

 Stai per scoprire come tutelarti al meglio, quando devi firmare un preliminare.

Preliminare e proposta di acquisto

Il contratto preliminare è un contratto perché:

  1. c’è un accordo tra le parti
  2. c’è un oggetto (l’immobile)
  3. c’è una causa (ti vendo la casa, e mi paghi il prezzo)
  4. c’è una forma (scritta, obbligatoria per legge)

La proposta di acquisto -di per sé- è un impegno (a volte irrevocabile) che una parte fa all’altra: “Mi obbligo ad acquistare la tua casa a queste condizioni“.

Cosa succede quando la proposta di acquisto viene accettata?

Abbiamo.. un contratto preliminare!

Ecco perché la firma di accettazione di una proposta di acquisto non è “solo una firma” come spesso vogliono farci credere.

 

Come scrivere il miglior contratto preliminare (o la migliore proposta di acquisto)?

Devi avere ben chiare le tue idee, prima di formulare una proposta o firmare qualcosa.

Domandati:

  • Che cosa acquisto?” Se l’immobile ha, ad esempio, anche un garage occorre specificarlo
  • Quando lo acquisto? evita, se possibile, la clausola “entro e non oltre” perché potrebbe essere qualificato come termine essenziale. La conseguenza? Se hai versato una caparra, ed il termine passa senza che firmi il contratto definitivo, la perdi;
  • Vale la pena fare una proposta di acquisto irrevocabile? E di che durata?” Una proposta irrevocabile vuol dire che non ti puoi tirare indietro per tutto il tempo che hai determinato. È per chi vende indice della tua serietà; tuttavia se stai valutando diverse proposte è meglio non vincolarsi in modo così radicale.
  • Ho bisogno di un mutuo? se devi chiedere il mutuo, è necessario specificare una clausola sospensiva. Ma la clausola “condizionato alla concessione di mutuo da parte di istituto bancario entro (data)” non va bene. Ne parliamo più avanti;
  • Devo versare una caparra? Un acconto? Di quanto? Partiamo dal fondo: la caparra ha una funzione di “garanzia” della tua serietà. Indubbiamente più è alta la caparra più la proposta è seria visto che se vieni meno al contratto, la perdi. L’agente immobiliare potrebbe invitarti a proporre il 10% oppure il 15% del prezzo finale. Porrei maggiore attenzione sul punto, alla luce delle evidenti e gravi conseguenze: ma anche in questo caso ne parliamo di seguito.

L’obiezione: “Ma questo non è quello che viene scritto sul modello pre-stampato che mi ha dato l’agente immobiliare?”

Non necessariamente.

Nei modelli, in genere, la parte relativa al mutuo viene scritta dall’agente immobiliare che non è un tecnico: le possibilità di formularla in modo improprio sono molte.

Vedi l’esempio preso dal sito FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali): https://www.fiaipmilano.com/wp-content/uploads/2018/03/Fiaip-MOD.503-sing.pdf

Ciò premesso, cosa fare in concreto?

Cosa fare prima di firmare un preliminare oppure una proposta di acquisto?

Prima di firmare un contratto devi essere molto prudente.

Una sintesi dei controlli da fare passo-dopo-passo la trovi di seguito (non sostituisce il parere di un avvocato)

1) Chi vende (o acquista) l’immobile?

Se sei venditore il tema è più semplice: devi accertarti della solvibilità di chi acquista e di come e quando ti pagherà.

È evidente che un acquirente che sottopone il perfezionamento della compravendita all’accettazione del mutuo ti garantisce di meno rispetto a chi paga in contanti.

Allo stesso modo, se chi acquista è un’impresa allora occorre valutare la solvibilità della stessa per evitare un rischio fallimento.

Se sei l’acquirente il tema è un po’ più complesso.

  • Accertati se chi vende, ed è sposato, è in regime di comunione dei beni oppure separazione. A seconda dei casi ogni contratto dovrà essere sottoscritto o accettato da entrambi i coniugi.
  • Accertati la provenienza dell’immobile mediante visura ipocatastale ventennale. Se chi vende ha ricevuto l’immobile per donazione e chi dona muore, gli eredi di questo potrebbero chiederlo indietro anche se è stato venduto dal beneficiario (donatario). In genere le banche non concedono il mutuo per l’acquisto di immobile oggetto di donazione prima di 20 anni dal rogito.
  • Accertati se ci sono ipoteche sull’immobile, diverse dall’eventuale ipoteca della banca che ha concesso il mutuo a chi ora vende.
  • Accertati se chi vende è soggetto a fallimento.
  • Accertati se i venditori hanno ricevuto l’immobile in eredità perché occorrerà che siano presenti tutti i coeredi al momento della vendita. Il problema anche in questo caso ce lo poniamo non tanto al rogito (il notaio è preposto ad alcuni di questi controlli) ma al preliminare. Immagina il rischio di firmare un preliminare e scoprire che questo non può essere perfezionato perché la banca, che doveva concederti il mutuo, eccepisce dei vizi sulla parte venditrice!

2) L’immobile

  • Se l’immobile è stato oggetto di manutenzione straordinaria (es: modifica volumetria, divisione stanza, frazionamento immobili, costruzione soppalco) occorre vedere la relativa autorizzazione o concessione edilizia e la nuova agibilità.
    • Non c’è? L’immobile potrebbe essere oggetto di irregolarità da sanare, anche se può essere venduto.
  • L’immobile è soggetto alla disciplina dei beni culturali? occorre valutare se sussiste la prelazione dello Stato (per approfondimenti: qui)

Occorre avere:

  • titolo abilitativo ossia quell’atto che legittima sotto un profilo amministrativo la costruzione dell’edificio. Prima del 1977 si chiamava licenza edilizia, tra il 1977 ed il 2003 si chiamava concessione edilizia e dal 2003 si chiama permesso di costruire. Il notaio deve indicarlo nel rogito, anche se non per forza allegarlo. È opportuno averne una copia.
  • Certificato di agibilità (il documento che attesta l’esistenza di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti nello stesso installati). Il notaio non deve indicarlo nel rogito. È opportuno averne una copia. Se non c’è l’agibilità si può chiedere l’inadempimento del venditore, con conseguente risarcimento dei danni.
  • A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) – verificare la validità, che è inferiore a 10 anni. Deve essere allegato al rogito.
  • Conformità degli impianti – elettrico, gas, acqua, etc. – se assenti l’immobile può essere venduto, ma deve esserci l’assenso delle parti:
    • gli impianti sono conformi? Lo dichiara il venditore, rilasciando garanzia, e chi acquista ne prende atto;
    • gli impianti non sono conformi? L’acquirente può non acquistare (ma occorre vedere cosa avevano pattuito nel precedente, eventuale, preliminare) o chiedere la messa a norma degli stessi;
    • non è noto lo stato degli impianti? come nel caso di non conformità.

2) Dati catastali ed ipoteche

  • Visura catastale Pur avendo funzione sostanzialmente fiscale, è un punto di partenza per il notaio e per chi acquista.
    • Occorre sempre chiedere all’agente immobiliare, o comunque a chi vende, i dati catastali dell’immobile (e se vi sono ostacoli, veri o presunti, tipo la privacy, occorrerà maggiore prudenza).
    • Verificare sempre se c’è coincidenza tra la categoria catastale dichiarata (es. C/1 per negozi; A/3 per gli immobili, etc..) e la destinazione d’uso (residenziale, commerciale, produttiva, etc..): nel dubbio, fa fede la destinazione d’uso. E dove troviamo la destinazione d’uso? Nel titolo abilitativo visto sopra!
    • Le conseguenze? L’immobile è commerciabile, se ci sono differenze e non è stata pattuita idonea garanzia del venditore, gli eventuali adempimenti successivi (penso ad un immobile acquistato come abitazione ma che risulta, sotto il profilo della destinazione d’uso, commerciale) sono a carico di chi acquista.
  • Planimetria: la planimetria depositata al catasto è uguale allo stato di fatto attuale dell’immobile? O ci sono state modifiche (es: una stanza in più)? La verifica viene fatta dal notaio, ma è ovviamente una verifica formale, poiché nella prassi il notaio chiede la conferma della conformità al venditore. Chi acquista ha l’onere di verificare lo stato di fatto, e se la dichiarazione del venditore corrisponde a verità. Anche in questo caso, occorre vedere cosa le parti hanno pattuito già in sede di preliminare.
  • Ipoteche: se c’è un’ipoteca, deve essere cancellata prima del rogito (altrimenti il bene può essere espropriato): avviene quasi sempre, quando l’immobile è stato acquistato dal venditore con mutuo concesso dalla banca.
    • L’ispezione ipotecaria viene fatta dal notaio, ma certamente chi acquista deve essere previdente ed averla prima di firmare un qualche contratto preliminare.
    • Deve essere fatta ventennale perché così si vedono tutti i vincoli di sorta (come dicevamo, ad esempio, riguardo gli immobili provenienti da donazione: quando cioè chi vende ha ricevuto l’immobile in donazione, gli eredi del donante potrebbero -semplifico molto- rivendicare la proprietà dell’immobile, se donato meno di 20 anni prima).
    • lo fa il notaio, ma è opportuno farla prima della firma del preliminare o comunque in fase di trattative.

3) Condominio

  • Regolamento: può essere
    • contrattuale (nato con l’immobile, quindi predisposto dal costruttore del condominio) e quindi sostanzialmente immodificabile se non con la volontà di tutti i condomini. Può prevedere vincoli particolarmente stringenti per la proprietà esclusiva (limitare l’accesso ad alcune aree, impedire lo svolgimento di particolari attività, impedire modifiche della struttura dell’immobile come ad esempio sopraelevazione, etc.). Di prassi è trascritto in Conservatoria
    • Assembleare: approvato a maggioranza, e così modificabile. È meno “vincolante” del primo perché non può incidere sulle parti private esclusive (“ciò che si fa in casa propria”) ma può prevedere comunque vincoli intollerabili per chi acquista casa. Di prassi non è trascritto in Conservatoria quindi deve essere richiesto da chi acquista.
  • Verbali di assemblea – per verificare spese effettive, andamento dei rapporti condominiali (se votati ad elevata conflittualità, ad esempio). Altamente consigliato chiedere all’attuale amministratore di condominio se ci sono spese ordinarie o straordinarie deliberate o da deliberare, e se chi vende ha debiti condominiali in sospeso (se acquisti, ne risponderesti insieme a lui), e se ci sono cause condominiali pendenti.

Condizioni e termini

Il compratore è sempre parte debole? Se si tutela adeguatamente, no.

Come tutelarsi? Con termini e condizioni da inserire in qualunque scritto, prima di firmare qualunque cosa.

Andiamo a vedere le più importanti clausole per chi acquista e vende.

Condizioni: sospensiva e risolutiva.

Esistono due tipologie di condizione (userò un linguaggio non tecnico ed impreciso, ma voglio essere il più chiaro possibile):

  • Risolutiva (il contratto ha validità con la firma, diventa invalido se la condizione si avvera)
    • Tizio vende e Caio acquista, sotto la condizione risolutiva dell’approvazione della richiesta di mutuo da parte di Caio da parte di istituto bancario entro 6 mesi dalla firma del presente contratto” —> il contratto è immediatamente valido. Passano sei mesi: la banca ha concesso il mutuo? Il contratto rimane valido. La banca non ha concesso il mutuo? Il contratto perde effetti, si risolve.
  • Sospensiva (il contratto non ha validità con la firma, diventa valido fin dalla firma se la condizione si avvera)
    • Tizio vende e Caio acquista, sotto la condizione sospensiva dell’approvazione della richiesta di mutuo da parte di Caio da parte di istituto bancario entro 6 mesi dalla firma del presente contratto” –> il contratto non è immediatamente valido. Se entro 6 mesi la banca approva il mutuo: il contratto diviene valido, e lo diventa retroattivamente e quindi fin dalla firma del preliminare. La banca non concede il mutuo entro 6 mesi? Il contratto non ha mai avuto validità.

Esempi di condizioni da inserire nel contratto di compravendita (preliminare o rogito definitivo)

Le parti devono fin da subito valutare se inserire le seguenti clausole (scriverò in termini generici, ovviamente non si tratta di una consulenza o consulto giuridico):

  • chi acquista deve attendere l’esito positivo dell’istruttoria della banca (o di una banca) entro __ mesi;
  • chi vende può chiedere la consegna di una caparra confirmatoria, caparra penitenziale oppure di un acconto;
  • chi acquista può condizionare la validità del contratto alla consegna e verifica di determinata documentazione (vedi sopra);
  • chi acquista può condizionare la validità del contratto all’esito delle verifiche ipocatastali ventennali ed allo stato di famiglia del/dei venditore/i (ricordo che chi vende, se in comunione dei beni, deve vendere con il coniuge);
  • chi acquista può chiedere una penale nel caso di esito negativo delle ricerche di cui sopra (che implicano costi e perdita di tempo, oltre la possibile perdita di altre occasioni) pari ad esempio al costo del ritardo parametrato ad una locazione (se avevamo pattuito di rogitare al 31/12 e invece, per causa del venditore, dobbiamo andare al 31/05 allora questi dovrà pagarmi l’equivalente di una locazione di breve periodo)
  • può essere utile allegare che chi acquista ha visionato altro immobile e vi sono serie trattative a riguardo
  • chi acquista può riservarsi di trascrivere il preliminare a sue spese (il che impedisce al venditore di vendere ad altre persone l’immobile, e questo accade veramente: immaginiamoci il caso di Caio, che pensa di acquistare la casa di Tizio, ma scopre che questi ha fatto lo stesso con Mevio che, più previdente, ha trascritto il suo preliminare.. Caio rischia di perdere sia i soldi, sia la caparra);
  • chi acquista può riservarsi di cedere il preliminare (una forma di investimento, oltre che una possibile garanzia in caso sia impossibile per qualche motivo andare a rogito).

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Avv. Giovanni Turina

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