Diritto immobiliare

Secondo la mia esperienza, questi i problemi più comuni e queste le possibili soluzioni

  • Contratti preliminari e immobili da costruire: come evitare i problemi più grandi

  • Responsabilità dell’agente immobiliare, e del venditore / compratore

  • Case in affitto: cosa fare se sei proprietario, o inquilino
  • Rapporti tra vicini e problemi di condominio

Mi occupo esclusivamente di diritto civile

Contratti preliminari, anche per immobili da costruire.

Tutto quello che riguarda case, negozi, uffici e terreni ed i contratti ad essi connessi.

Specialmente per immobili da costruire.

Come lavoro? Guarda tu stesso
(Guida passo-dopo-passo)

Comprare casa senza pensieri: guida 2021 dello Studio legale Turina (clicca qui)

Contratto preliminare: evitare gli errori più comuni (clicca qui)

Locazioni (affitto): problemi più comuni

Assistiamo proprietari ed inquilini nella gestione dei loro contratti di locazione (“affitto”).

Risorse gratuite

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Contratto preliminare: evitare gli errori più comuni (clicca qui)

Condominio ed altri problemi di vicinato.

Che sia impugnare la delibera di assemblea condominiale o gestire un rapporto di vicinato, lo Studio ha specifica esperienza sul tema.

Cosa sapere:

Se c’è una delibera condominiale, probabilmente c’è un termine brevissimo per impugnare (meno di 30 giorni): agisci in tempo.

Il rapporto tra vicini può essere davvero un problema.

Molta è la giurisprudenza in tema di immissioni di rumori e odori. Altrettanta quella in tema di confini.

Occorre gestire questi problemi lavorando su due fronti: comprendere diritti e doveri, trovare la strada migliore (meno costosa, più veloce e tutelante).

Eredità e immobili: cosa fare?

In genere il tema è: qualcuno occupa l’immobile ereditato senza pagare gli altri eredi. Oppure, qualcuno non vuole vendere mentre altri sì.

Mi occupo specificamente di diritto successorio (ho scritto per Maggioli Editore il libro “Come fare testamento – Guida pratica”).

Risorse gratuite

Come dividere l’eredità tra coeredi: la guida pratica (clicca qui)

Un avvocato civilista.

MI occupo di diritto immobiliare, eredità, società e diritto di famiglia.

Lo Studio si trova a Villafranca, ed anche a Verona.

Trovi i contatti qui sotto.

Perché un civilista?

Come giovane avvocato ho scelto di coltivare un’esperienza specifica in un mondo complesso: la tutela del patrimonio per privati e piccoli imprenditori.

Il patrimonio è quel (poco o tanto) che possiedi:

  • (NO: diritto penale, amministrativo, del lavoro)
  • (Sì: diritto immobiliare, eredità, società, e tutto quel che riguarda il denaro)

Questo significa:

– non accetto incarichi in cui non ho esperienza

– un contatto diretto con me (il rapporto tra avvocato e cliente si basa sulla fiducia)

– informazioni chiare fin dal primo incontro

– non sono iscritto al gratuito patrocinio, e non è possibile avere consulenze gratuite.

Segreteria: 045 511 8311
e-mail: [email protected]

“Tutto è partito durante i miei anni universitari: avendo i genitori fotografi, è stato spontaneo laurearsi in diritto della proprietà intellettuale (tutela degli artisti). In famiglia, dovendo gestire un’importante causa ereditaria, ho approfondito ed amato il diritto delle successioni ereditarie.”

Avv. Giovanni Turina

Avvocato patrimonialista

Stai per comprare casa
(oppure hai appena comprato)

Domanda: è passato più di un anno dall’acquisto?

Se no, occorre agire immediatamente: la garanzia del venditore è valida.

Se sì, è un problema: la garanzia del venditore non è più valida.

Cosa fare in questo caso? Valuta la gravità del vizio dell’immobile.

Domandati: l’immobile, alla luce di questo vizio, è ancora commerciabile? Se no, perché ad esempio è diverso dalla concessione edilizia, puoi eccepire qualcosa di importante,

Puoi dire che il venditore ti ha venduto un altro bene (cd. aliud pro alio).

In questo caso, il termine è 10 anni dalla compravendita.

Due strade: la prima è prevista per legge -ma occorre vedere bene bene il contratto- mentre la seconda sta alla tua volontà.

Fideiussione: obbligatoria per legge, quando si tratta di immobili da costruire. Senza quella, il contratto è nullo. Ma il problema è nel testo del contratto.

[Caso pratico]: Tizio acquista un immobile da costruire. La società venditrice consegna la fideiussione di una banca. Il problema? È che la fideiussione è valida fino al termine che si sono dati per la firma del definitivo.

Cosa fare se ritardano nella consegna? Se il venditore non rinnova la fideiussione, questa decade. Ed il compratore non è più garantito.

No.

Se la controparte firma dopo di te la proposta di acquisto (sì, anche il modello prestampato dell’agente immobiliare) allora in quel momento si perfeziona un contratto.

Un contratto preliminare. Cosa fare? Poche strade possibili.

In genere, occorre approfondire:

  • chi vende (o compra)
  • che cosa si vende

Perché? Spesso ci sono dei vizi nascosti “tra le righe”.

Un contratto preliminare non si è perfezionato, ad esempio, quando:

  • tutti i comproprietari non firmano
  • l’immobile proviene da donazione
  • non si avvera la condizione.

Come proteggersi in concreto?

Con una diffida ad adempiere, oppure una messa in mora.

La provvigione spessa quando si perfeziona l’affare.

L’affare si perfeziona, in caso di compravendita immobiliare, al rogito oppure quando la proposta di acquisto è stata accettata.

La proposta di acquisto accettata è un contratto preliminare.

Ma se alla proposta non segue l’accettazione (= l’altra parte non firma) allora la provvigione non è dovuta.

D: Cosa può fare il mediatore?
R:
Chiedere il rimborso delle spese sostenute (ma deve provarle)

Voglio vendere casa

Anche se non sembra, il venditore è in una posizione non facile: vuole vendere prima possibile, quindi deve fidarsi del compratore.

Ma il compratore può creare diversi ostacoli alla compravendita:

  • si impegna un solo coniuge, ma è sposato in comunione dei beni
  • deve chiedere un mutuo, quindi deve condizionare il tutto all’approvazione della banca

La soluzione migliore?

  1. Una caparra cauzionale sostanziosa con riserva di richiedere il maggior danno
  2. La trascrizione del preliminare. Con la trascrizione del preliminare ti garantisci che il compratore di acquisti effettivamente l’immobile. Il costo può essere diviso a metà.

Chi vende si obbliga a prestare due garanzie:

  • l’immobile è nello stato adeguato a poter essere abitato e non presenta vizi più o meno gravi
  • l’immobile è tuo (o tu sei comproprietaria)

Il secondo problema è facilmente risolvibile (se sei sposato in comunione dei beni, deve partecipare anche il coniuge. Se l’immobile lo hai ereditato con altri, parteciperanno tutti gli eredi).

Il primo problema come si risolve?

  • una perizia tecnica
  • un contratto solido

Il perito tecnico valuterà i documenti di provenienza dell’immobile: per accertare che ciò che vendi è perfettamente in regola.

Un contratto solido, da affiancare alla perizia, ti permette di evitare obiezioni strumentali del compratore.

Perché è così importante?

Perché spesso chi vende è inconsapevole: “se ho acquistato senza problemi, posso vendere senza problemi“.

Non è vero: pensa a Paolo, che ha acquistato quattro anni fa, da un venditore privato (no società). Questa persona non aveva mai verificato una cosa: la regolarità dell’immobile rispetto alla concessione edilizia.

Quando Paolo ha voluto fare le pratiche per l’ecobonus 110% ha scoperto un grave problema: l’immobile non è conforme alla concessione edilizia.

Risultato? Il venditore deve pagargli i lavori di sanatoria edilizia (10.000 euro).

Cosa avrebbe potuto fare il venditore? Spendere un migliaio di euro per un tecnico ed un avvocato per evitare guai ancora maggiori.

No.

Se la controparte firma dopo di te la proposta di acquisto (sì, anche il modello prestampato dell’agente immobiliare) allora in quel momento si perfeziona un contratto.

Un contratto preliminare. Cosa fare? Poche strade possibili.

In genere, occorre approfondire:

  • chi vende (o compra)
  • che cosa si vende

Perché? Spesso ci sono dei vizi nascosti “tra le righe”.

Un contratto preliminare non si è perfezionato, ad esempio, quando:

  • tutti i comproprietari non firmano
  • l’immobile proviene da donazione
  • non si avvera la condizione.

Come proteggersi in concreto?

Con una diffida ad adempiere, oppure una messa in mora.

La provvigione spessa quando si perfeziona l’affare.

L’affare si perfeziona, in caso di compravendita immobiliare, al rogito oppure quando la proposta di acquisto è stata accettata.

La proposta di acquisto accettata è un contratto preliminare.

Ma se alla proposta non segue l’accettazione (= l’altra parte non firma) allora la provvigione non è dovuta.

D: Cosa può fare il mediatore?
R:
Chiedere il rimborso delle spese sostenute (ma deve provarle)

  • Dove siamo

(Si riceve anche il sabato mattina):

Villafranca di Verona (VR), via L. Zago n. 13
Verona (VR), via del Carrista n. 3

  • Appuntamenti