Diritto
immobiliare

– Quali sono i problemi maggiori dei nostri Clienti e come li abbiamo risolti –

  • Immobile da costruire: come evitare i problemi più grandi

  • Comprare e vendere casa senza pensieri

  • Case in affitto: cosa fare se sei proprietario, o inquilino
  • Rapporti tra vicini e problemi di condominio

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Come dal medico, per il tuo problema specifico hai bisogno di una soluzione specifica.

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“Come avvocato patrimonialista mi occupo esclusivamente di tutela del patrimonio per privati e piccoli imprenditori: la casa, il denaro, la piccola impresa, un’idea, un’ eredità”

Avv. Giovanni Turina

Avvocato patrimonialista

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Comprare e vendere casa

Le domande più comuni, e le mie risposte.

Come fare testamento

Stai per comprare casa
(oppure hai appena comprato)

Domanda: è passato più di un anno dall’acquisto?

Se no, occorre agire immediatamente: la garanzia del venditore è valida.

Se sì, è un problema: la garanzia del venditore non è più valida.

Cosa fare in questo caso? Valuta la gravità del vizio dell’immobile.

Domandati: l’immobile, alla luce di questo vizio, è ancora commerciabile? Se no, perché ad esempio è diverso dalla concessione edilizia, puoi eccepire qualcosa di importante,

Puoi dire che il venditore ti ha venduto un altro bene (cd. aliud pro alio).

In questo caso, il termine è 10 anni dalla compravendita.

 

Due strade: la prima è prevista per legge -ma occorre vedere bene bene il contratto- mentre la seconda sta alla tua volontà.

Fideiussione: obbligatoria per legge, quando si tratta di immobili da costruire. Senza quella, il contratto è nullo. Ma il problema è nel testo del contratto.

[Caso pratico]: Tizio acquista un immobile da costruire. La società venditrice consegna la fideiussione di una banca. Il problema? È che la fideiussione è valida fino al termine che si sono dati per la firma del definitivo.

Cosa fare se ritardano nella consegna? Se il venditore non rinnova la fideiussione, questa decade. Ed il compratore non è più garantito.

 

No.

Se la controparte firma dopo di te la proposta di acquisto (sì, anche il modello prestampato dell’agente immobiliare) allora in quel momento si perfeziona un contratto.

Un contratto preliminare. Cosa fare? Poche strade possibili.

In genere, occorre approfondire:

  • chi vende (o compra)
  • che cosa si vende

Perché? Spesso ci sono dei vizi nascosti “tra le righe”.

Un contratto preliminare non si è perfezionato, ad esempio, quando:

  • tutti i comproprietari non firmano
  • l’immobile proviene da donazione
  • non si avvera la condizione.

Come proteggersi in concreto?

Con una diffida ad adempiere, oppure una messa in mora.

La provvigione spessa quando si perfeziona l’affare.

L’affare si perfeziona, in caso di compravendita immobiliare, al rogito oppure quando la proposta di acquisto è stata accettata.

La proposta di acquisto accettata è un contratto preliminare.

Ma se alla proposta non segue l’accettazione (= l’altra parte non firma) allora la provvigione non è dovuta.

D: Cosa può fare il mediatore?
R:
Chiedere il rimborso delle spese sostenute (ma deve provarle)

Voglio vendere casa

Anche se non sembra, il venditore è in una posizione non facile: vuole vendere prima possibile, quindi deve fidarsi del compratore.

Ma il compratore può creare diversi ostacoli alla compravendita:

  • si impegna un solo coniuge, ma è sposato in comunione dei beni
  • deve chiedere un mutuo, quindi deve condizionare il tutto all’approvazione della banca

La soluzione migliore?

  1. Una caparra cauzionale sostanziosa con riserva di richiedere il maggior danno
  2. La trascrizione del preliminare. Con la trascrizione del preliminare ti garantisci che il compratore di acquisti effettivamente l’immobile. Il costo può essere diviso a metà.

 

Chi vende si obbliga a prestare due garanzie:

  • l’immobile è nello stato adeguato a poter essere abitato e non presenta vizi più o meno gravi
  • l’immobile è tuo (o tu sei comproprietaria)

Il secondo problema è facilmente risolvibile (se sei sposato in comunione dei beni, deve partecipare anche il coniuge. Se l’immobile lo hai ereditato con altri, parteciperanno tutti gli eredi).

Il primo problema come si risolve?

  • una perizia tecnica
  • un contratto solido

Il perito tecnico valuterà i documenti di provenienza dell’immobile: per accertare che ciò che vendi è perfettamente in regola.

Un contratto solido, da affiancare alla perizia, ti permette di evitare obiezioni strumentali del compratore.

Perché è così importante?

Perché spesso chi vende è inconsapevole: “se ho acquistato senza problemi, posso vendere senza problemi“.

Non è vero: pensa a Paolo, che ha acquistato quattro anni fa, da un venditore privato (no società). Questa persona non aveva mai verificato una cosa: la regolarità dell’immobile rispetto alla concessione edilizia.

Quando Paolo ha voluto fare le pratiche per l’ecobonus 110% ha scoperto un grave problema: l’immobile non è conforme alla concessione edilizia.

Risultato? Il venditore deve pagargli i lavori di sanatoria edilizia (10.000 euro).

Cosa avrebbe potuto fare il venditore? Spendere un migliaio di euro per un tecnico ed un avvocato per evitare guai ancora maggiori.

No.

Se la controparte firma dopo di te la proposta di acquisto (sì, anche il modello prestampato dell’agente immobiliare) allora in quel momento si perfeziona un contratto.

Un contratto preliminare. Cosa fare? Poche strade possibili.

In genere, occorre approfondire:

  • chi vende (o compra)
  • che cosa si vende

Perché? Spesso ci sono dei vizi nascosti “tra le righe”.

Un contratto preliminare non si è perfezionato, ad esempio, quando:

  • tutti i comproprietari non firmano
  • l’immobile proviene da donazione
  • non si avvera la condizione.

Come proteggersi in concreto?

Con una diffida ad adempiere, oppure una messa in mora.

La provvigione spessa quando si perfeziona l’affare.

L’affare si perfeziona, in caso di compravendita immobiliare, al rogito oppure quando la proposta di acquisto è stata accettata.

La proposta di acquisto accettata è un contratto preliminare.

Ma se alla proposta non segue l’accettazione (= l’altra parte non firma) allora la provvigione non è dovuta.

D: Cosa può fare il mediatore?
R:
Chiedere il rimborso delle spese sostenute (ma deve provarle)

  • Casi recenti: (esempi)

  • Immobiliare: Tizio e Caia acquistano un immobile su carta perché ancora in fase di costruzione. Versano la caparra confirmatoria, ma i lavori si allungano molto. Possibile sciogliersi dal vincolo? Come riavere il denaro versato?
  • Eredità: Tizio e Caia hanno tre figli. A due di loro sono stati donati, negli anni, decine di migliaia di euro. Il terzo figlio, che ignora la famiglia da decenni, può chiedere la restituzione delle somme donate? Cosa possono fare i genitori per salvare le donazioni?
  • Proprietà intellettuale: Paolo ha scritto un libro, come proteggere la propria opera creativa da eventuali plagi?
  • Immobiliare: Marco e Giulia hanno acquistato casa nel 2016 ed ora -volendo beneficiare dell’ecobonus 110%– hanno scoperto che la casa è diversa dal progetto della concessione edilizia. A chi chiedere il risarcimento dei danni, se possibile?
  • Alcune guide gratuite per informarti

  • Chi sono?

Esperienze lavorative

  • 2014-2016: Studio legale Avv.ti Previti (Milano-Roma)
  • 2016-oggi: Studio legale Grani-Caloi (Verona)

Formazione

  • 2014: Laurea (Università di Trento)
  • 2016: Corso di perfezionamento per giuristi di impresa (Università Bocconi – Milano)
  • 2016: Corso di formazione “Diritto e fiscalità dell’arte” (Sole24Ore Business School – Milano)
  • Avvocato del foro di Verona dal 04/2018
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